Fundos Imobiliários – O básico que você precisa saber

Os fundos imobiliários tem sido, sem dúvida, a coqueluche dos investidores. Rentabilidades atrativas e incentivo fiscal tornam esses fundos uma bela opção para diversificar seus investimentos.

Fundos Imobiliários – Conceito

Os fundos imobiliários são moldados para o investidor que gosta de investir em imóveis, mas não tem o capital suficiente para comprar um, ou que não deseja perder tempo com a burocracia e a administração do mesmo.

Imagine o seguinte cenário, você é um trabalhador que começa a investir em imóveis e compra um apartamento para alugar, os custos que você incorre neste investimento são:

• Decorar minimamente o imóvel para poder alugá-lo;
• Custos de corretagem e administração caso haja um corretor/imobiliária envolvida;
• Enquanto o imóvel não estiver alugado, as despesas de IPTU e condomínio são suas;
• O rendimento do aluguel é tributável;
• Se houver inadimplência do locatário, você ainda terá uma dor de cabeça jurídica para retirá-lo (Nota: A legislação melhorou neste aspecto) e recuperar o dinheiro.

Agora suponha que você junte a 100 pessoas e compre 100 apartamentos onde os custos e receitas serão rateados entre os participantes. Note que, como parte do grupo, o investidor continua dono do equivalente a um imóvel, a diferença aqui é que, em caso de vacância ou inadimplência, o custo será diluído por participante e o seu rendimento, ainda que um pouquinho menor, seguirá garantido. Esse é o conceito básico de um fundo imobiliário.

Fundos Imobiliários – Tipos (Abertos versus Fechados)

Fundos abertos versus fundos fechados é um tema importante pois afeta a liquidez. Os abertos são negociados em bolsa de valores e, portanto, são mais líquidos que os fechados que tem regras mais rígidas de entrada/saída. Neste artigo vou focar nos fundos abertos.

Como em qualquer fundo, o investidor adquire uma cota (participação). O patrimônio é constituído de imóveis físicos então o investidor que aplica num fundo imobiliário pode se dizer proprietário de imóvel. A vantagem está na liquidez , enquanto a venda de um imóvel é lenta e custosa devido a significativa burocracia envolvida além dos altos custos de corretagem, a cota do fundo imobiliário é negociada em bolsa de valores com custos de corretagem bem menores. Claro não tem a liquidez de uma bluechip, mas certamente é mais liquido que um imóvel puro.

Ha fundos para todos os gostos, mas geralmente são alugueis de estabelecimentos comerciais (shoppings, galpões, hospitais, laboratórios, agencias bancarias, escritórios diversos, grandes empresas etc…) ou fundos que comprar imóveis visando sua valorização.

Nesta página do site do BMF-Bovespa você tem acesso a todos os fundos imobiliários listados e poderá navegar para o site dos gestores e ver as últimas notícias/demostrações financeiras.

De posse da lista de fundos você pode entrar em seu home broker, colocar o código do fundo e acompanhar a cotação, efetuar compras e vendas exatamente como se faz com ações e opções.

Fundos Imobiliários – Como Funciona a Rentabilidade

Essa parte merece cuidados, sempre existem duas rentabilidades para serem analisadas e isso se aplica para qualquer investimento:

• Valorização do ativo, no caso a própria cota;
• Rendimento mensal

Quando o investidor adquire uma cota de fundo imobiliário , ele o faz na primeira oferta (lançamento) ou durante a vida do fundo via aquisição na bolsa de valores. A questão aqui é que um investidor desinformado lê o prospecto do mesmo e vê que o benchmark (meta) de rentabilidade estabelecido para este fundo é,  por exemplo, 4%+IPCA. Esperançoso em obter esta rentabilidade faz o investimento e percebe que esta rentabilidade nunca e atingida.

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Deve o investidor lembrar que o benchmark citado acima é calculado baseado no investimento inicial do fundo que foi baseado no valor da cota no lançamento do fundo. Se essa cota valorizou desde então e o investidor está adquirindo agora neste momento, é natural que a rentabilidade diminua. Por isso é importante ver o valor atual da rentabilidade (yield) do fundo .

Exemplo:

Fundo com cota inicial de 1000 reais provendo rendimento de 4% +IPCA, iria gerar ( assumindo IPCA de 7%) 110 reais de rendimento no primeiro ano. Suponhamos que ao início do segundo ano o investidor adquira na bolsa uma cota deste fundo a 1200 reais, chega no fim do ano e o fundo consegue novamente atingir seu benchmark provendo os mesmos 110 reais de rendimento, nesse caso a rentabilidade de seu investimento é de 9,1%,e não os 11% que estão mo prospecto original.

Fundos Imobiliários – O que observar

Os fundos imobiliários podem apresentar menos riscos que o método tradicional de compra e aluguel de imóveis, mas não estão imunes, é importante ver o prospecto e a política de investimento do fundo.

Fundos Imobiliários – Nível de Diversificação e Perfil dos Inquilinos

É importante saber se um fundo é bem diversificado.  Tem vários clientes ou está concentrado em um apenas?

Recentemente o fundo da Caixa Econômica avisou que não pagaria os rendimentos pois uma única empresa , responsável pela maior parte do rendimento mensal não honrou o pagamento.

O resultado foi uma queda abrupta de mais de 10% no valor da cota. Foi uma boa oportunidade de investimento já que , logo depois, a caixa anunciou que resolveu o problema e pagou os rendimentos. Por isso, se for necessária a venda do fundo, faça-o de forma planejada para evitar prejuízos.

É importante também saber o perfil dos inquilinos, são empresas sólidas? Boas pagadoras? Pertencem a setores que passam por dificuldades de tempos em tempos? Estão vulneráveis a crises?

Um fundo diversificado com inquilinos com boa reputação é bem mais seguro do que um fundo com poucos (ou até um) inquilino que seja uma empresa nova ou com histórico de dificuldades.

Fundos Imobiliários – Histórico de Gestão

Deve-se também analisar o histórico do gestor e se o fundo já teve algum problema no passado. Uma forma simples é ver se houve alguma queda abrupta dos rendimentos em alguma fase da existência dele, e em de caso de se achar um incidente desses procurar descobrir nos relatórios do fundo o porquê desta queda.

Fundos Imobiliários –  Localização e Perfil dos Imóveis

Conceitos que aplicamos no investimentos em imóveis devem ser observados também na aquisição de uma cota de um fundo imobiliário. A localização dos imóveis que pertencem a carteira do fundo é fundamental. São áreas prósperas? Como boa estrutura de transportes? Há muitos espaços disponíveis por perto?

Outro fator que passa despercebido é o perfil do imóvel. Às vezes o fundo constrói um imóvel especialmente para um cliente mas, se o mesmo deixa de pagar o aluguel, solicita a rescisão do contrato, ou vai a falência, o fundo fica numa situação bastante delicada. Mesmo após tomar o imóvel de volta o fundo terá dificuldade em efetuar uma nova locação deste mesmo imóvel.

Fundos Imobiliários –  Indicador Preço/Valor patrimonial (P/VPA)

O valor patrimonial dos imóveis da carteira de um fundo imobiliário obviamente está sujeita a condições do mercado, mas é um indicador importante de se observar. Assim como nas ações, quando este indicador está abaixo de 1 significa que a cota do fundo está sendo negociada abaixo do valor patrimonial o que pode se constituir em uma oportunidade.

Fundos Imobiliários –  Monte uma carteira diversificada

Uma boa prática para o investidor é ter uma carteira de fundos imobiliários bem diversificada entre setores com um bom histórico de gestão e bons clientes. Além disso você pode reservar uma pequena parte do portfólio para “arriscar“ mais um pouco com fundos que estão sendo abaixo do valor patrimonial ,e, por conseguinte, com um potencial de valorização.

Fundos Imobiliários – Conclusão

Certamente é uma modalidade bastante atraente de investimentos e deve fazer parte de seu portfólio, assim como todo investimento, requer uma certa pesquisa e estudo. Até pouco tempo atrás não havia programa educacional em fundos imobiliários até por ser um produto novo e desconhecido da maioria.

No entanto, o meu colega Eduardinho, idealizador do consagrado programa de treinamento avançado em Tesouro Direto e Renda Fixa Carteira Rica acaba de lançar sua versão para imóveis e fundos imobiliários (conheça aqui), além do programa de treinamento o Eduardinho disponibiliza opcionalmente o Gráfico que é  uma ferramenta que permite a consulta rápida de:

• Cotações, distribuições, notícias e calendário dos FII
• Perfil, dados técnicos, comentários e fotos
• Tabelão comparativo e ordenável de todos os fundos
• Calculadora: preço justo, margem de segurança, comparativo com aplicações financeiras e análise de sensibilidade

Um forte abraço!

Christian