Introdução

E , de certa forma , frustrante que a população , especialmente a classe media,  não tenha tido benefícios financeiros plenos oriundos da queda das taxas de juros do financiamento imobiliário, esta assustado ? Vou explicar melhor.

Histórico

Até meados de 2007 questão do credito imobiliário ainda era meio restrita , não era fácil obter aprovação do financiamento , quem quisesse obter um tinha que entrar com pelo menos 50% do valor de entrada e as taxas de juros eram em torno de 12% + TR ao ano.

A partir dai ,com a queda da taxa básica de juros e outras medidas do governo, o financiamento imobiliário começou a ficar bem atraente para os bancos que começaram a permitir o financiamento de até 80% do imóvel, o alongamento do prazo de pagamento para 30 anos (antes não passava de 15) e a redução das taxas de juros para 9% ao ano + TR.

A economia oriunda de uma taxa menor de juros

Para vermos de forma simplificada o efeito dessa queda de juros no custo de um imóvel vamos simular duas versões de um financiamento de um imóvel de R$ 200.000,00 com 50% de entrada ( neste caso o valor financiado será de R$ 100.000,00 ) , o primeiro com taxa de juros a 12% ao ano o segundo 9% ao ano. O prazo será de 15 anos e , para efeito do estudo iremos desconsiderar a taxa referencial (que corrige a maioria dos financiamentos imobiliários), e as demais taxas que o banco lhe cobra já que elas são as mesmas seja um financiamento de 12% ou 9%.

Com a taxa de 12% o valor total dos juros pagos ao longo do financiamento são de R$ 85.873,58 enquanto com a taxa de 9% esse valor cai para R$ 65.226,28, ou seja, uma economia de R$ 20.647,30 (10,32% do valor do imóvel). Se o financiamento fosse de 72,22% do valor do imóvel (depois entenderão o porque desse numero), os valores seriam R$ 124.039,60 (12%) e R$ 94.215,73 (9%), gerando uma economia de R$ 29.832,88 (14,91% do valor do imóvel). Ótimo não? Infelizmente o capitalismo não funciona assim e o consumidor não irá se apoderar desses valores.

A alta valorização dos imóveis

Em 2010 uma reportagem da Exame mostrou que a alta dos imóveis no Brasil foi a terceira maior do mundo com 22% em média, quando achou-se que iria estagnar diante desse forte resultado, no ano seguinte a alta foi de 25% atingindo o topo do mundo neste quesito. A combinação de aumento de crédito, redução dos juros e aumento da renda das famílias com redução do desemprego gerou uma explosão de uma “demanda reprimida”, naturalmente um descompasso entre a oferta e a demanda ocorreu e os preços explodiram.

Para ver de perto essa valorização busquei o conhecido índice FIPE-ZAP de valorização de imóveis, utilizaremos São Paulo como base para nosso estudo pois é a região em que temos dados desde 2008. De 2008 a 2012, a alta dos imóveis em São Paulo foi de 159,1% versus 68,8% do CDI e , pasmem, -4,6% do ibovespa. Essa alta descontada a inflação* fica em 80,68% o que seria a valorização “real” dos imóveis no período.

*Nota: Neste estudo vou utilizei o INCC – Índice nacional da construção civil, mas poderíamos utilizar o IGPM ou o IPCA, achei o primeiro mais condizente com a realidade do mercado imobiliário.

Consequências para o consumidor

Qual foi o efeito da valorização dos imóveis para o consumidor. Voltando ao exemplo do imóvel de R$ 200.000,00, notamos que ele não vale mais esse valor, e sim R$ 360.000,00 (com a valorização real de 80%). Considerando um financiamento com os mesmos R$ 100.000 de entrada (que devido a valorização “real” agora é somente 27,7% do valor do imóvel)  e R$ 260.000,00 a pagar (72,22% do valor do imóvel) , o consumidor pagará espetaculares R$ 223.271,30 de juros (com a taxa de 9%,) bem mais que os R$ 124.039,60 que o consumidor pagaria anteriormente com R$ 100.000,00 de entrada (que antes era 50% do valor do imóvel), mesmo prazo e taxa de 12%.

Na prática o valor ainda é maior pois, no exemplo acima, a prestação para o consumidor seria de R$ 3.318,34, como os bancos ,geralmente exigem ,no máximo, 30% da renda bruta para comprometimento a renda mensal necessária para a aquisição desse imóvel seria de R$ 11.061,36. Como boa parte dessas famílias não tem essa renda os financiamentos são feitos então em 30 anos (neste caso a renda cai para R$ 8653,75). Neste caso os juros pagos seriam de R$ 383.445,50, mais que o valor do imóvel.

Conclusão

O aumento do credito com redução dos juros mais o aumento da renda das famílias levaram a um aumento da demanda por imóveis e , por conseguinte, aumento dos preços acima da inflação.  Apesar disso, Milhares de famílias enfim realizaram o sonho da casa própria
ainda que , sem saber, estão pagando um preço muito mais caro por isso.

As perguntas para a frente são: Os juros vão continuar a cair? Os preços dos imóveis vão continuar a subir acima da inflação? Devo comprar um imóvel para me “resguardar”? Não há respostas claras para isso e discussões acaloradas ocorrem. O Brasileiro tem a cultura de comprar imóveis Minha opinião pessoal simplificada é que (1) não devemos nunca colocar todos os ovos numa cesta só (diversifique seus investimentos) e (2) devemos ter pelo menos 1 imóvel.

Bons Negócios!

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