Imóvel Na Planta

Comprar imóvel na planta para viver ou investir pode-se tornar uma armadilha como você pode ver nesta oportuna reportagem da infomoney. Neste artigo vamos rever alguns detalhes deste atraente, porém, arriscado investimento.

Imóvel na Planta #1 – Defina o Objetivo

O primeiro passo que o leitor deve fazer é definir o objetivo da compra, três opções se apresentam:

Objetivo 1: Compra para morar;

Objetivo 2: Compra para vender quando o imóvel ficar pronto;

Objetivo 3: Compra para alugar futuramente;

As particularidades de comprar um imóvel na planta serão descritas a seguir, perceber-se-á que, dependendo do objetivo traçado, algumas delas serão mais impactantes que as outras.

Imóvel na Planta #2 – A Escolha da Construtora

Verificar o histórico de pontualidade e qualidade da construtora é fundamental para evitar “dores de cabeça” , pergunte aos amigos, conhecidos, ao gerente do banco, pesquise na internet, PROCON, faça um trabalho realmente investigativo.

Todas as construtoras tem problemas na entrega, isso é fato, como as mesmas lidam com o problema é a grande diferença entre elas. O impacto dessa escolha para os objetivos 2 e 3 é alto pois trata-se de preservar seu investimento, mas o impacto para o objetivo 1 é altíssimo, um atraso na entrega do apartamento que você vai morar muito provavelmente significará aluguéis extras e outros transtornos.

Recentemente uma grande construtora simplesmente paralisou suas obras em busca de uma renegociação de suas dívidas, isso irá com certeza trazer transtornos aos seus clientes.

Imóvel na Planta #3 – Custo Da Compra

Primeiramente devemos avaliar se vamos pagar a vista ou fazer aqueles esquemas de “poupança”. Dificilmente,se estiver no Objetivo 1, você pagará a vista mas se você dispõe dos fundos é a melhor opção ,no entanto, trata-se de um alto risco pois o prédio ainda está no papel.

Já a poupança poder ser perigosa pois está sujeita a variação do INCC – Índice Nacional da Construção Civil  (que reajusta a dívida do imóvel e , por conseguinte, suas prestações).

O INCC com certeza “explode” em tempos de “boom” e, no geral, tem um comportamento errático pois depende de muitas variáveis como encargos de mão de obra, matéria prima, etc…

Muitos não se atentam a esse detalhe e são forçados a devolver o imóvel a construtora com enorme prejuízo. Outro detalhe são as famosas prestações semestrais, anuais ou moveis que são “pancadas”, procure alinhar essas com os grandes ganhos do seu fluxo de caixa (13º , Férias, PLR).

Se você dispõe de fundos extras que não quer utilizar para reduzir o saldo devedor seja porque não quer correr riscos e ficar descapitalizado ou porque já está juntando dinheiro para decoração procure aplicar o montante em fundos atrelados a inflação (procure seu gerente do banco ou uma corretora) , outra opção é investir no tesouro direto comprando títulos do tipo Tesouro Direto IPCA, veja mais sobre isso neste artigo.

Se você estiver no objetivo 2 e quiser pagar o imóvel via poupança faça o seguinte questionamento: Será que, quando o imóvel for entregue, o mercado estará disposto a pagar a combinação valor original + juros (embutidos nas parcelas mensais e semestrais) + INCC?

Além disso há de se considerar o valor que você deixou de ganhar numa aplicação desse dinheiro. Finalmente deve-se analisar o potencial de valorização do imóvel, preste atenção na sua cidade e no bairro em que o imóvel está sendo construído, como vão as obras de infra-estrutura? Como vai a segurança, transporte? Esses últimos quesitos são importantes também para o objetivo 3.

Imóvel na Planta #4 – A Entrega Das Chaves

Finalmente chega a hora! Se você tinha pago a vista no começo de tudo ou dispõe dos fundos para quitar o apartamento ótimo, quanto menos dívida melhor.

No caso de partir para um financiamento imobiliário não se preocupe já que esta é a melhor forma de se financiar devido as baixas taxas de juros e os longos prazos (até 35 anos em alguns bancos).

É importante planejar desde o começo exatamente o valor que será financiado, há muitas despesas que incorrem na entrega do apartamento e você pode ser pego de calças curtas, vamos a elas:

• ITBI (Imposto de transmissão de bens imóveis) e Laudêmio:  Algo em torno de 2 a 7% do valor do imóvel dependendo da cidade;
• Taxas Extras: Verifique se , no contrato de compra, a construtora vai entregar o prédio com tudo instalado, senão assim que o condomínio for instalado os moradores terão de pagar uma taxa extra para instalar moveis de piscina, decoração de portaria, academia, medidores individuais entre outros..
• Decoração: Uma decoração básica (armários, gesso, pintura, moveis) custa por volta de 25% do valor do imóvel, é importante que você disponha dessa quantia já que será mais fácil de obter descontos a vista, o que você puder “empurrar” para o financiamento imobiliário melhor, afinal alem dos juros baixos é melhor ter apenas uma prestação para administrar.

Para o objetivo 2 a decoração não é importante, mesmo assim haverão os custos de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e Condomínio no começo o que gera um certo stress na hora de vender o imóvel.

Para o objetivo 3 a decoração é importante, tem que colocar pelo menos os armários para alugar (Sofá, Estante,Cama ,Geladeira e Fogão são importantes também).

Nesse tempo entre o habite-se†  e a finalização da decoração mais o tempo para obter um locatário, as despesas de IPTU e condomínio são de responsabilidade do proprietário então certifique-se que tens fundos para passar por essa fase.

† Habite-se: Aprovação da prefeitura para o imóvel poder ser habitado, a partir desse momento as despesas de condomínio e IPTU ficam sob responsabilidade do proprietário e não mais da construtora.

Imóvel na Planta #5 – Terrenos: Uma Opção Interessante

Dentro da linha do objetivo 2 uma opção interessante é a compra de terrenos, são mais baratos e valorizam bem com o tempo, nesta modalidade o importante é verificar a procedência da terra para certificar-se que está comprando do legítimo dono.

Outro detalhe é que, caso seja um terreno isolado, o dono tem que , muito provavelmente cercá-lo e “ficar de olho” de tempos em tempos para que não ocorram invasões.

É neste cenário que surgem os loteamentos, os mesmos podem prover desde uma a infra-estrutura básica (saneamento, energia, pavimentação) até uma completa (piscina, quadras, clubes, segurança).

As vantagem residem no fato que são uma opção mais segura e com maior liquidez, a desvantagem são as despesas de condomínio e o tamanho dos terrenos que serão menores. Vale a pena observar esta opção.

Imóvel na Planta – Conclusão

O investimento em imóveis (Clique aqui para ler a minha resenha da melhor literatura sobre o assunto)  estará sempre em evidência, boa parte da população acredita que é ainda a forma mais segura de se investir.

No entanto, os altos custos que incorrem principalmente nos imóveis novos (Clique aqui para ler a minha resenha sobre uma literatura específica sobre este assunto) que dotados de boa infra-estrutura não devem ser menosprezados.

Para quem tem bastante dinheiro esses custos não irão gerar impactos mas para o pequeno investidor pode gerar alguns apertos, neste caso o ideal é observar com carinho a opção pelos fundos imobiliários que atenuam os riscos citados acima.

Um forte abraço!

Christian